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Discussione: Acquisto con ipoteca
  1. #1
     Cap.le Magg.
     
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    Acquisto con ipoteca

    E' un caso leggermente complesso ma quanto dico è stato tutto verificato.

    L'anno scorso vedemmo un bell'appartamento a napoli di 360 mtq +1000 di giardino al prezzo di 480.000 € ; avendo un'amica notaio le chiesi di verificare innanzitutto se ci fossero gravami e risultò un'ipoteca legale di 760.000 € iscritta da Equitalia per debiti pregressi erariali. L'alienante è una onlus. Ovviamente faccio presente che non ci sono le condizioni per l'acquisto e lascio perdere. Dopo due mesi l'agente immobiliare mi contatta dicendo che , essendoci stata una transazione fra equitalia e la onlus nel quale ci si era accordati a spegnere l'ipoteca prima dell'acquisto o comunque in maniera contestuale dal notaio, mi invitava a riconsiderare l'acquisto; tuttavia il prezzo non poteva essere al di sotto di 451.000€ corrispondente al valore che il perito equitalia aveva stimato l'immobile e che era parte dell'accordo transattivo.

    due domande : che tu sappia è consuetudine svolgere simili procedure dal notaio di spegnimento ipoteca e contestuale acquisto? (sembra che il denaro vada direttamente ad Equitalia

    2) se non erro esiste una norma fallimentare che sottopone a revocatoria gli acquisti di immobili tranne se a giusto prezzo (o al di sotto di 1/4 non ho ben capito) e ad uso abitativo (forse perchè il 1/4 è richiamato prima x il caso opposto e cioè di acquisti revocabili e quindi giusto prezzo equivale a non meno di 1/4 non so se la ricostruzione è corretta); ora mi chiedo può essere un giusto prezzo una valutazione di un perioto di equitalia secondo un giudice?
    Roberto Rosi
  2. #2
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    Re: Acquisto con ipoteca

    In attesa del parere legale, la tua amica notaio ti sa certamente rispondere!!!

    We are the sons and daughters of all the freedom fighters.
    And there are still many rivers to cross.
    Hands in the air, screaming loud and clear for freedom, justice and equality.
    There is no black or white, there is only right and wrong.
    We are unknown heros, we are flesh and we are blood.
    We are the great future.
    We need to get back to the joy of living.
    We are five fingers of an empty hand.
    But together, we can also be the fist.
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  3. #3
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    Re: Acquisto con ipoteca

    Quote reyarth74 ha scritto: Visualizza il messaggio
    E' un caso leggermente complesso ma quanto dico è stato tutto verificato.

    L'anno scorso vedemmo un bell'appartamento a napoli di 360 mtq +1000 di giardino al prezzo di 480.000 € ; avendo un'amica notaio le chiesi di verificare innanzitutto se ci fossero gravami e risultò un'ipoteca legale di 760.000 € iscritta da Equitalia per debiti pregressi erariali. L'alienante è una onlus. Ovviamente faccio presente che non ci sono le condizioni per l'acquisto e lascio perdere. Dopo due mesi l'agente immobiliare mi contatta dicendo che , essendoci stata una transazione fra equitalia e la onlus nel quale ci si era accordati a spegnere l'ipoteca prima dell'acquisto o comunque in maniera contestuale dal notaio, mi invitava a riconsiderare l'acquisto; tuttavia il prezzo non poteva essere al di sotto di 451.000€ corrispondente al valore che il perito equitalia aveva stimato l'immobile e che era parte dell'accordo transattivo.

    due domande : che tu sappia è consuetudine svolgere simili procedure dal notaio di spegnimento ipoteca e contestuale acquisto? (sembra che il denaro vada direttamente ad Equitalia

    2) se non erro esiste una norma fallimentare che sottopone a revocatoria gli acquisti di immobili tranne se a giusto prezzo (o al di sotto di 1/4 non ho ben capito) e ad uso abitativo (forse perchè il 1/4 è richiamato prima x il caso opposto e cioè di acquisti revocabili e quindi giusto prezzo equivale a non meno di 1/4 non so se la ricostruzione è corretta); ora mi chiedo può essere un giusto prezzo una valutazione di un perioto di equitalia secondo un giudice?
    Per quel poco che nne so e mi riferisco alla 1) è una prassi abbastanza normale nel caso di aste giudiziarie
  4. #4
     Magg. C.te
     
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    Re: Acquisto con ipoteca

    Quote reyarth74 ha scritto: Visualizza il messaggio
    E' un caso leggermente complesso ma quanto dico è stato tutto verificato.

    L'anno scorso vedemmo un bell'appartamento a napoli di 360 mtq +1000 di giardino al prezzo di 480.000 € ; avendo un'amica notaio le chiesi di verificare innanzitutto se ci fossero gravami e risultò un'ipoteca legale di 760.000 € iscritta da Equitalia per debiti pregressi erariali. L'alienante è una onlus. Ovviamente faccio presente che non ci sono le condizioni per l'acquisto e lascio perdere. Dopo due mesi l'agente immobiliare mi contatta dicendo che , essendoci stata una transazione fra equitalia e la onlus nel quale ci si era accordati a spegnere l'ipoteca prima dell'acquisto o comunque in maniera contestuale dal notaio, mi invitava a riconsiderare l'acquisto; tuttavia il prezzo non poteva essere al di sotto di 451.000€ corrispondente al valore che il perito equitalia aveva stimato l'immobile e che era parte dell'accordo transattivo.

    due domande : che tu sappia è consuetudine svolgere simili procedure dal notaio di spegnimento ipoteca e contestuale acquisto? (sembra che il denaro vada direttamente ad Equitalia

    2) se non erro esiste una norma fallimentare che sottopone a revocatoria gli acquisti di immobili tranne se a giusto prezzo (o al di sotto di 1/4 non ho ben capito) e ad uso abitativo (forse perchè il 1/4 è richiamato prima x il caso opposto e cioè di acquisti revocabili e quindi giusto prezzo equivale a non meno di 1/4 non so se la ricostruzione è corretta); ora mi chiedo può essere un giusto prezzo una valutazione di un perioto di equitalia secondo un giudice?
    Normalmente si danno pareri con la documentazione in mano.
    La valutazione di un bene scaturisce dalle normali trattative tra le parti, le transazioni erariali sono una prassi normale specie a quelle cifre..il perito di equitalia non ha stimato l'immobile ma avrà stabilito diciamo la soglia di valore minimo a salvaguardia del credito erariale, quindi questa vendita con quelle cifre cosi a naso mi sorprende...comunque trattandosi di società onlus la vendita deve corrispondere a precise e rigorose metodiche di prassi societaria...insomma fatti dare un occhio da un professionista..l'incu.lata può essere dietro l'angolo.
    Riguardo all'istituto della revocatoria, anche qua, non vedo che cosa possa centrare poiché non sappiamo i presupposti che possano innestarla. Comunque dato che hai chiesto esiste l'azione revocatoria (diciamo ordinaria..) distinta dall'azione revocatoria fallimentare, ma perdonami hanno presupposti e articolazioni metodologiche diverse.
    Sulle loro funzioni ti rimando ad una normale ricerca su siti specializzati che trovi senza alcuna difficoltà on line.
    Altro non ritengo di doverti scrivere poiché è materia di per se complessa ed ogni caso specifico necessita di conoscenza anche documentale.
  5. #5
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    Re: Acquisto con ipoteca

    Come giustamente ha scritto il " gattaccio" , dare un parere senza vedere la documentazione è un'operazione poco seria.
    in linea di massima posso darti qualche spunto per una valutazione.
    a) Revocatoria ordinaria ( ART. 2901 cod. civ.) : non credo che nel tuo caso abbia rilievo, infatti ma pare di capire che tra te e il venditore non vi sono rapporti.
    b) Revocatoria fallimentare ( Art. 67 legge fallimentare).
    La norma è questa:

    Sono revocati, salvo che l’altra parte provi che non conosceva lo stato d’insolvenza del debitore:
    1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso;
    2) gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti ed esigibili non effettuati con danaro o con altri mezzi normali di pagamento, se compiuti nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento;
    3) i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie costituiti nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento per debiti preesistenti non scaduti;
    4) i pegni, le anticresi e le ipoteche giudiziali o volontarie costituiti entro sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento per debiti scaduti.
    Sono altresì revocati, se il curatore prova che l’altra parte conosceva lo stato d’insolvenza del debitore, i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili, gli atti a titolo oneroso e quelli costitutivi di un diritto di prelazione per debiti, anche di terzi, contestualmente creati, se compiuti entro sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento.
    Non sono soggetti all’azione revocatoria:
    a) i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso;
    b) le rimesse effettuate su un conto corrente bancario, purché non abbiano ridotto in maniera consistente e durevole l’esposizione debitoria del fallito nei confronti della banca;
    c) le vendite ed i preliminari di vendita trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, i cui effetti non siano cessati ai sensi del comma terzo della suddetta disposizione, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado; (1)
    d) gli atti, i pagamenti e le garanzie concesse su beni del debitore purché posti in essere in esecuzione di un piano che appaia idoneo a consentire il risanamento della esposizione debitoria dell’impresa e ad assicurare il riequilibrio della sua situazione finanziaria e la cui ragionevolezza sia attestata da un professionista iscritto nei revisori contabili e che abbia i requisiti previsti dall'art. 28, lettere a) e b) ai sensi dell’articolo 2501-bis, quarto comma, del codice civile; (2)
    e) gli atti, i pagamenti e le garanzie posti in essere in esecuzione del concordato preventivo, nonché dell’accordo omologato ai sensi dell’articolo 182-bis;
    f) i pagamenti dei corrispettivi per prestazioni di lavoro effettuate da dipendenti ed altri collaboratori, anche non subordinati, del fallito;
    g) i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili eseguiti alla scadenza per ottenere la prestazione di servizi strumentali all’accesso alle procedure concorsuali e di concordato preventivo.
    Le disposizioni di questo articolo non si applicano all’istituto di emissione, alle operazioni di credito su pegno e di credito fondiario; sono salve le disposizioni delle leggi speciali.
    Innanzitutto, pur essendoci qualche decisione contraria, è mia opinione che una onlus possa fallire.
    Per il resto, se l'acquisto rientrasse nelle ipotesi di cui alla lettera c) potrebbe rientrare in una ipotesi di esenzione.
    Ma , sinceramente, pur essendo questa la mia attività professionale, senza vedere la documentazione, non mi sento di aggiungere altro.
    ciao
    Costabile Guercio
    nick Costy

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